IMU 2026: Scadenze, Come Si Calcola e Chi È Esente

Aggiornato il 20 marzo 2026 — Aggiunta la nuova agevolazione per immobili inagibili per cause edilizie introdotta dal DM MEF 6 novembre 2025 e due nuove FAQ.

L’IMU 2026 — Imposta Municipale Propria — si paga in due rate: l’acconto entro il 16 giugno 2026 e il saldo entro il 16 dicembre 2026. Come ogni anno, l’imposta non riguarda chi abita nella propria casa come residenza principale: l’abitazione principale non di lusso (categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7) è completamente esente da IMU. Chi invece possiede una seconda casa, un negozio, un capannone, un terreno edificabile o un’abitazione di lusso deve calcolare e versare l’imposta entro le scadenze. Il 2026 porta con sé una novità importante sul fronte delle aliquote comunali: il Decreto MEF del 6 novembre 2025 ha riformato il prospetto delle aliquote, semplificando il sistema e riducendo le fattispecie applicabili. In questa guida CAF trovi le scadenze precise, la formula di calcolo con i coefficienti aggiornati, le esenzioni, le aliquote base nazionali e le novità 2026.

IMU 2026: le Scadenze da Segnare in Calendario

Le scadenze dell’IMU 2026 seguono il calendario tradizionale e sono fissate per legge. L’acconto va versato entro il 16 giugno 2026 applicando le aliquote deliberate dal Comune per l’anno precedente (2025), se quelle 2026 non sono ancora state approvate. Il saldo va versato entro il 16 dicembre 2026 applicando le aliquote definitivamente deliberate dal Comune per il 2026: se l’ente locale ha modificato le aliquote rispetto all’anno precedente, la differenza si regola in sede di saldo. Chi deve versare un importo complessivo annuo inferiore a 12 euro non è tenuto al pagamento. È possibile versare l’intero importo annuale in un’unica soluzione entro il 16 giugno 2026, applicando in quel caso le aliquote dell’anno precedente. La dichiarazione IMU — necessaria solo in casi particolari come variazioni non rilevabili dalle banche dati catastali — va presentata entro il 30 giugno 2026.

Chi È Esente dall’IMU 2026

La principale esenzione IMU riguarda l’abitazione principale: chi risiede anagraficamente e dimora abitualmente nella propria casa non paga IMU, a condizione che l’immobile non appartenga alle categorie catastali di lusso (A/1 ville, A/8 abitazioni in ville e A/9 castelli e palazzi). Per le abitazioni principali di lusso l’IMU si paga con un’aliquota ridotta del 5‰ e una detrazione fissa di 200 euro.

Una tutela importante è stata introdotta dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 209/2022: l’esenzione per abitazione principale segue la singola persona e non il nucleo familiare. Due coniugi o partner con residenze anagrafiche in immobili diversi — anche nello stesso Comune — hanno entrambi diritto all’esenzione sulla rispettiva abitazione principale. Sono inoltre esenti i terreni agricoli situati in Comuni montani o di collina individuati dalla normativa, e i terreni coltivati direttamente da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali. I pensionati residenti all’estero (iscritti AIRE) titolari di pensione erogata da un Paese con cui l’Italia ha una convenzione contro le doppie imposizioni beneficiano di una riduzione del 50% su una sola unità immobiliare non locata né concessa in comodato.

Come Si Calcola l’IMU 2026: Formula e Coefficienti

Il calcolo dell’IMU 2026 segue una formula precisa in tre passaggi. Prima si determina la base imponibile: rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per il coefficiente moltiplicatore previsto per la categoria catastale dell’immobile. Poi si applica l’aliquota deliberata dal Comune. Il risultato va diviso per i mesi di possesso nell’anno (su 12) e per la quota di possesso (es. 50% se in comproprietà).

I coefficienti moltiplicatori principali sono: 160 per abitazioni (A/2-A/7), abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9) e relative pertinenze; 140 per immobili di categoria B (collegi, ospizi, uffici pubblici); 80 per immobili D/5 (istituti di credito); 65 per gli altri immobili D e per i C/6 (box, posti auto); 55 per i C/1 (negozi e botteghe). La rendita catastale è indicata nella visura catastale dell’immobile, consultabile gratuitamente sul portale dell’Agenzia delle Entrate con SPID o CIE.

Aliquote Base IMU 2026 e Riduzioni

Le aliquote IMU 2026 sono stabilite da ogni Comune entro i limiti fissati dalla legge nazionale. L’aliquota base per le abitazioni principali di lusso è del 5‰, modulabile dai Comuni tra 0 e 6‰. Per le seconde case e gli altri fabbricati l’aliquota base nazionale è dell’8,6‰, che i Comuni possono aumentare fino all’11,4‰ o ridurre. Per gli immobili locati a canone concordato (contratti ex L. 431/1998) l’imposta calcolata con l’aliquota deliberata dal Comune viene ridotta del 25%. I Comuni possono inoltre deliberare una riduzione fino al 50% per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito a parenti di primo grado (genitori/figli) che li utilizzano come abitazione principale, a condizione che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda nello stesso Comune. Le aliquote deliberate da ogni Comune sono consultabili sul portale del federalismo fiscale del MEF.

Novità IMU 2026: la Riforma del Prospetto delle Aliquote

La novità più rilevante dell’IMU 2026 riguarda il sistema delle aliquote comunali. Il Decreto MEF del 6 novembre 2025 ha riformato il prospetto delle aliquote, semplificando radicalmente il sistema: le oltre 250.000 fattispecie applicabili negli anni scorsi sono state ridotte a un sistema uniforme e strutturato, con un numero limitato di categorie standard tra cui i Comuni possono scegliere. Questo rende più prevedibile e comprensibile il calcolo per i contribuenti e riduce il rischio di errori.

La Legge di Bilancio 2026 ha inoltre introdotto la possibilità per i Comuni di ridurre o azzerare l’IMU sugli immobili inagibili colpiti da calamità naturali o eventi eccezionali, lasciando ai sindaci maggiore flessibilità nella gestione delle emergenze territoriali.

IMU 2026 Immobili Inagibili: Agevolazione Estesa alle Cause Edilizie

Il DM MEF 6 novembre 2025 ha ampliato le condizioni per ottenere la riduzione IMU sugli immobili inagibili. Fino al 2025 l’agevolazione era prevista solo per le unità rese inutilizzabili da calamità naturali, con riduzione della base imponibile al 50%. Dal 2026 i Comuni possono estendere lo sconto anche a immobili inagibili per cause edilizie diverse, tra cui:

• Fabbricati inagibili per crollo strutturale dovuto a cedimenti del terreno o difetti costruttivi
• Immobili danneggiati da incendi
• Fabbricati dichiarati inagibili per gravi problemi di staticità o condizioni igienico-sanitarie pericolose
• Strutture danneggiate da eventi atmosferici non qualificabili come calamità naturali

L’agevolazione non è automatica: ogni Comune deve deliberarla espressamente nel proprio prospetto aliquote e pubblicarla entro il 14 ottobre di ogni anno sul portale del Federalismo Fiscale MEF. Per accedere al beneficio è necessario presentare documentazione tecnica che attesti lo stato di inagibilità — perizia di un tecnico abilitato o certificazione degli uffici comunali competenti. Per verificare se il tuo Comune ha deliberato l’agevolazione consulta il Portale del Federalismo Fiscale MEF.

CAF Informa: Calcola la Tua IMU con il Supporto del CAF

Il calcolo dell’IMU 2026 può risultare complesso, soprattutto in presenza di più immobili, variazioni di aliquote comunali, comodati o situazioni particolari come l’inagibilità. Il CAF ti supporta nel calcolo personalizzato, nella verifica delle aliquote deliberate dal tuo Comune e nella compilazione del modello F24 per il pagamento. Consulta anche la guida al ravvedimento operoso 2026 per sapere come regolarizzare eventuali versamenti tardivi, le novità 730 2026 e il Bonus Casa 2026. Trova lo sportello CAF più vicino per il calcolo personalizzato dell’IMU.

FAQ — IMU 2026

IMU 2026: Riduzioni, Comodato e Casi Particolari

Quando si paga l’IMU 2026?
L’IMU 2026 si paga in due rate: l’acconto entro il 16 giugno 2026 e il saldo entro il 16 dicembre 2026. È possibile versare l’intero importo in un’unica soluzione entro il 16 giugno, applicando le aliquote dell’anno precedente. Chi deve versare meno di 12 euro annui è esonerato dal pagamento.

La prima casa è sempre esente dall’IMU 2026?
Sì, ma solo se non è di lusso. Le abitazioni principali nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7 sono completamente esenti. Le abitazioni di lusso nelle categorie A/1, A/8 e A/9 pagano IMU con aliquota del 5‰ e detrazione di 200 euro. L’esenzione spetta per persona: due coniugi con residenze anagrafiche in immobili diversi sono entrambi esenti sulla rispettiva abitazione principale.

Come si calcola l’IMU 2026 su una seconda casa?
La formula è: rendita catastale × 1,05 × coefficiente moltiplicatore (160 per le abitazioni) × aliquota comunale deliberata. Per una seconda casa con rendita catastale di 800 euro in un Comune con aliquota del 10‰, il calcolo è: 800 × 1,05 × 160 × 0,010 = 1.344 euro annui, di cui 672 euro di acconto a giugno e 672 euro di saldo a dicembre.

Chi affitta a canone concordato ha diritto a una riduzione IMU 2026?
Sì. Gli immobili locati con contratti a canone concordato (ex L. 431/1998) beneficiano di una riduzione del 25% sull’importo IMU calcolato con l’aliquota deliberata dal Comune. La riduzione si applica automaticamente in sede di calcolo e non richiede alcuna domanda o comunicazione preventiva al Comune, purché il contratto sia regolarmente registrato.

Il comodato d’uso ai figli riduce l’IMU 2026?
Sì, ma solo se il Comune ha deliberato questa agevolazione. La riduzione è del 50% sull’IMU dovuta, a condizione che: il contratto di comodato sia registrato, il comodatario utilizzi l’immobile come abitazione principale, il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda nello stesso Comune dell’immobile concesso in comodato. Se il Comune non ha deliberato la riduzione, l’IMU si paga per intero.

I pensionati residenti all’estero pagano l’IMU 2026?
I pensionati iscritti AIRE titolari di pensione erogata da un Paese con cui l’Italia ha una convenzione contro le doppie imposizioni hanno diritto a una riduzione del 50% su una sola unità immobiliare non locata e non concessa in comodato. Non si tratta di esenzione totale ma di un’aliquota dimezzata rispetto a quella deliberata dal Comune.

Ho una casa inagibile per un incendio: posso chiedere la riduzione IMU 2026?
Dal 2026 sì, ma solo se il tuo Comune ha deliberato espressamente l’agevolazione per cause edilizie diverse dalle calamità naturali nel proprio prospetto aliquote. Devi presentare documentazione tecnica che attesti lo stato di inagibilità — una perizia di un tecnico abilitato o una certificazione degli uffici comunali. Verifica la delibera del tuo Comune sul portale del Federalismo Fiscale MEF.

Sono in un Comune sotto 5.000 abitanti e iscritto AIRE: ho diritto a ulteriori agevolazioni?
Sì. La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto una agevolazione specifica per i pensionati AIRE nei Comuni sotto 5.000 abitanti: riduzione IMU del 50% su una sola unità immobiliare non locata e non in comodato, a condizione che la pensione provenga da un Paese con convenzione contro la doppia imposizione con l’Italia. Verifica con il CAF il calcolo corretto per la tua situazione.