Spese Condominiali 730 2026: Guida Completa alle Detrazioni per i Lavori Sulle Parti Comuni

Bonus Casa, Dichiarazione dei Redditi - 18 Mar 2026

Le spese condominiali 730 2026 rappresentano un’opportunità concreta di risparmio fiscale per milioni di proprietari di casa in Italia. Con la dichiarazione dei redditi quest’anno si dichiarano le spese sostenute nel 2025, e il sistema delle detrazioni ha subito importanti novità: aliquote differenziate tra prima casa e altri immobili, nuovi limiti per redditi elevati e una comunicazione dell’amministratore di condominio più complessa che mai. Sapere cosa si può detrarre, in quale misura e come verificare i dati nel 730 precompilato è fondamentale per non perdere nessun beneficio.

Cosa Sono le Spese Condominiali Detraibili nel 730

Non tutte le spese di condominio danno diritto a una detrazione fiscale. La distinzione fondamentale è tra spese ordinarie e straordinarie. Le spese ordinarie — pulizia scale, manutenzione ascensore, illuminazione delle parti comuni — non sono in genere detraibili. Le spese straordinarie, cioè gli interventi di ristrutturazione, efficientamento energetico o miglioramento sismico sulle parti comuni, invece sì.

Nel modello 730/2026 si dichiarano le spese sostenute nel 2025. Le detrazioni seguono le regole in vigore in quell’anno di imposta, che includono le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2025. L’importo detraibile spetta nella quota proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascun condomino, a condizione che la quota sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Spese Condominiali 730 2026: le Percentuali di Detrazione

La novità più rilevante del 2026 riguarda il doppio binario delle aliquote. Non esiste più una percentuale unica per tutti: la detrazione dipende dal tipo di immobile e dal diritto vantato dal condomino. Questa distinzione è entrata in vigore con le spese sostenute nel 2025 e per la prima volta trova applicazione nel 730/2026.

Tipo di Immobile / Titolo Aliquota Detrazione 2025 Limite Massimo Spesa
Abitazione principale (proprietà o diritto reale di godimento) 50% 96.000 € per unità immobiliare
Seconda casa / altro immobile (proprietà o diritto reale) 36% 96.000 € per unità immobiliare
Inquilino o comodatario (diritto personale di godimento) 36% 96.000 € per unità immobiliare
Ecobonus — efficientamento energetico parti comuni 65% Variabile per tipo di intervento
Abbattimento barriere architettoniche 75% Spese sostenute nel 2025 (detraibili nel 730/2026)

Per “abitazione principale” si intende quella in cui la persona fisica dimora abitualmente. Anche l’immobile adibito a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado) è considerato abitazione principale ai fini della detrazione al 50%.

Quali Interventi Danno Diritto alla Detrazione

Gli interventi detraibili sulle parti comuni del condominio sono numerosi. Ecco i principali ammessi nel 730/2026 per le spese 2025:

Ristrutturazione edilizia: rifacimento facciate, riparazioni strutturali, consolidamenti, sostituzione coperture. Detrazione al 50% per la prima casa (36% per gli altri). Limite di spesa: 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione si recupera in 10 rate annuali di pari importo.

Bonus sicurezza: installazione di sistemi di allarme, porte blindate, vetri antisfondamento, videocamere di sorveglianza sulle parti comuni. Stesse percentuali e limiti del bonus ristrutturazione.

Ecobonus: interventi di efficientamento energetico come cappotto termico, sostituzione impianti di riscaldamento, installazione di pannelli solari. L’aliquota varia dal 50% al 65% in base alla tipologia dell’intervento. Dal 2025 non è più detraibile la sostituzione delle caldaie a condensazione alimentate a combustibili fossili.

Sismabonus: interventi per il miglioramento della resistenza sismica dell’edificio. La detrazione può arrivare al 75% per il passaggio a una classe di rischio inferiore e all’85% per due classi. Prorogato fino al 2027 con aliquota al 50% per la prima casa e 36% per gli altri immobili.

Abbattimento barriere architettoniche: installazione di ascensori, montacarichi, rampe, piattaforme elevatrici. Detrazione del 75% per le spese sostenute nel 2025: chi ha effettuato questi interventi l’anno scorso li dichiara regolarmente nel 730/2026.

Nuovi Limiti per Redditi Sopra 75.000 Euro

La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto per la prima volta un tetto complessivo alle detrazioni per i contribuenti con redditi elevati. Dal 730/2026 chi supera determinate soglie di reddito non può più detrarre liberamente tutte le spese. Il calcolo avviene tramite il meccanismo del quoziente familiare, che tiene conto del reddito e del numero di figli a carico.

Per i redditi tra 75.000 e 100.000 euro il limite complessivo alle detrazioni è di 14.000 euro. Sopra i 100.000 euro il tetto scende a 8.000 euro. Sono escluse da questo limite le spese sanitarie, gli investimenti in startup innovative e le PMI innovative. Per le spese condominiali detraibili in più anni, ai fini del plafond conta solo la rata annuale, non l’intera spesa sostenuta.

Il Ruolo dell’Amministratore di Condominio: la Comunicazione ad AE

Per far sì che le spese condominiali compaiano nel 730 precompilato, è necessario che l’amministratore di condominio abbia trasmesso telematicamente all’Agenzia delle Entrate i dati relativi agli interventi effettuati nel 2025. La scadenza per questo adempimento era il 16 marzo 2026.

Con le specifiche tecniche aggiornate dall’Agenzia delle Entrate per il 2026, la comunicazione deve ora indicare per ogni condomino la tipologia di diritto vantato sull’immobile e, facoltativamente, se si tratta di abitazione principale. Se questa informazione non è stata comunicata dal condomino all’amministratore entro il 31 dicembre 2025, il campo può restare vuoto. In quel caso, il 730 precompilato potrebbe applicare automaticamente l’aliquota più bassa (36%). Sarà cura del contribuente verificare e correggere il dato nella dichiarazione.

In caso di omissione o invio tardivo della comunicazione, l’amministratore rischia sanzioni da 258 a 2.065 euro per ogni comunicazione non trasmessa. È possibile ricorrere al ravvedimento operoso se la comunicazione avviene entro 90 giorni dalla scadenza, con sanzione ridotta.

Come Verificare le Spese Condominiali nel 730 Precompilato

Dal 30 aprile 2026 il modello 730 precompilato è disponibile sul portale dell’Agenzia delle Entrate. Prima di accettarlo, è necessario verificare che le spese condominiali siano riportate correttamente. Ecco i controlli da fare:

Presenza della spesa: controllare che la quota di spesa attribuita dall’amministratore sia inserita nel quadro E, sezione III del modello. Se la comunicazione è stata inviata tardivamente o con errori, il dato potrebbe non essere presente.

Percentuale corretta: verificare che la detrazione applicata sia al 50% (prima casa di proprietà) e non al 36%. Se l’amministratore non ha ricevuto l’informazione sulla destinazione d’uso, il precompilato potrebbe indicare l’aliquota ridotta. In questo caso va inserito il dato corretto.

Documentazione necessaria: conservare la certificazione rilasciata dall’amministratore con l’importo delle spese sostenute e la quota millesimale attribuita. Conservare anche i bonifici “parlanti” effettuati dal condominio, che devono riportare il codice fiscale del condominio, il riferimento normativo e i dati del beneficiario.

Spese Condominiali 730 2026: Tabella Riepilogativa dei Documenti Necessari

Documento Chi lo Rilascia Cosa Contiene
Certificazione spese condominiali Amministratore di condominio Importo spese 2025, quota millesimale, tipo di intervento
Bonifico parlante Banca del condominio CF condominio, norma agevolativa, dati impresa esecutrice
Delibera assembleare Assemblea condominiale Approvazione lavori e ripartizione spese
Fatture delle imprese esecutrici Impresa o professionista Descrizione lavori, importi, dati fiscali
Ricevute di pagamento quote Amministratore di condominio Conferma avvenuto versamento quota entro scadenza 730

CAF Informa: Cosa Fa il CAF per le Spese Condominiali

Gestire le spese condominiali nella dichiarazione dei redditi richiede attenzione, soprattutto quest’anno con le nuove aliquote differenziate. Il CAF supporta il contribuente in ogni fase: dalla raccolta e verifica dei documenti rilasciati dall’amministratore, al controllo del 730 precompilato, fino all’inserimento corretto delle detrazioni spettanti.

Se il tuo 730 precompilato non riporta le spese condominiali o mostra un’aliquota errata, il CAF può integrare o correggere i dati prima dell’invio, tutelandoti in caso di controllo fiscale.

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Domande Frequenti sulle Spese Condominiali nel 730 2026

Spese Condominiali 730 2026: Casi Particolari e Chiarimenti

Se l’amministratore non ha inviato la comunicazione entro il 16 marzo, perdo la detrazione?
Non necessariamente. Se la comunicazione è stata inviata in ritardo, il dato potrebbe non essere nel 730 precompilato, ma puoi sempre inserirlo manualmente in fase di dichiarazione, purché tu conservi la certificazione dell’amministratore e il bonifico parlante.

Posso detrarre le spese condominiali se sono inquilino?
Sì, ma con l’aliquota ridotta al 36% e non al 50%. L’aliquota maggiorata spetta solo ai titolari di diritti reali (proprietà, usufrutto, uso, abitazione) sulla propria abitazione principale.

Come funziona la detrazione se l’immobile è in comproprietà?
Tutti i comproprietari possono detrarre la quota di spesa proporzionale alla loro quota di proprietà, a condizione che risulti che abbiano effettivamente partecipato alle spese.

Il condominio ha fatto lavori con il Superbonus al 110%: li posso ancora detrarre?
Le detrazioni già maturate negli anni precedenti per lavori effettuati con il Superbonus si recuperano nelle rate annuali secondo le aliquote e le regole vigenti al momento del sostenimento della spesa. Le rate residue si inseriscono nel 730/2026 nel quadro apposito.

Sono stati fatti lavori nel 2024 e nel 2025: come si gestiscono le due annualità?
Nel 730/2026 si dichiarano le spese sostenute nel 2025. Le rate di detrazioni pluriennali per spese 2024 si inseriscono separatamente. Le due annualità seguono le rispettive regole normative.

Qual è il limite di spesa per chi ha un reddito sopra i 75.000 euro?
Per redditi tra 75.000 e 100.000 euro il tetto complessivo detraibile è di 14.000 euro; oltre i 100.000 euro scende a 8.000 euro. Le spese sanitarie sono escluse da questo limite e restano interamente detraibili.

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