IMU anziani ricoverati in RSA: quando la casa non paga e cosa può decidere il Comune

Pubblicato il 17/10/2026

ℹ️ In breve: la casa dell’anziano o del disabile che prende la residenza in una RSA per un ricovero permanente può non pagare l’IMU come abitazione principale, ma solo se il Comune lo ha deciso nel suo regolamento e se la casa non è affittata. Vale per un solo immobile. Il Comune non può aggiungere altre condizioni.

L’IMU sulla casa dell’anziano ricoverato in RSA si può evitare solo se il Comune ha scelto di trattarla come abitazione principale. Lo spiega il Dipartimento delle Finanze nella pagina sull’abitazione principale IMU, che richiama l’articolo 1, comma 741, lettera c), numero 6, della legge 160/2019. Non è un’esenzione automatica: è una facoltà del Comune.

Il tema torna d’attualità ogni autunno, quando le famiglie preparano il saldo IMU di dicembre per la casa di un genitore entrato in struttura. La differenza tra pagare e non pagare dipende da tre condizioni e da un documento: il regolamento IMU del Comune dove si trova la casa.

IMU anziani ricoverati in RSA: quando la casa conta come abitazione principale

L’abitazione principale, per l’IMU, è quella in cui il proprietario e la sua famiglia hanno la residenza e la dimora abituale. Per chi si trasferisce in modo permanente in una RSA, la legge consente al Comune di «assimilare» la casa all’abitazione principale. Le condizioni, che devono esserci tutte, sono:

• la casa è posseduta da un anziano o da un disabile;
• la persona ha preso la residenza in un istituto di ricovero o sanitario, a seguito di ricovero permanente;
• la casa non risulta affittata;
• il Comune ha previsto l’assimilazione nel proprio regolamento.

Se le case sono più di una, l’agevolazione vale per una sola. Con l’assimilazione la casa segue il regime dell’abitazione principale: niente IMU, salvo che sia di categoria catastale A/1, A/8 o A/9. Le pertinenze seguono la regola generale: una per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7.

Esempio (nostro). Una pensionata entra in RSA a febbraio e vi prende la residenza. La sua casa resta vuota, non affittata.
Se il Comune ha deliberato l’assimilazione: la casa non paga l’IMU (se non è A/1, A/8 o A/9).
Senza la delibera del Comune, invece, la casa non è abitazione principale e paga l’IMU con l’aliquota decisa dal Comune.
Con la casa affittata l’agevolazione non spetta, in nessun Comune.

Il Comune decide se applicarla, ma non può aggiungere condizioni

La scelta del Comune è solo «se» prevedere l’assimilazione. Il Dipartimento delle Finanze è chiaro: il Comune non può restringerla con requisiti ulteriori. L’esempio che fa è proprio quello più frequente: un Comune non può chiedere che la casa, oltre a non essere affittata, non sia «occupata ad altro titolo».

In pratica, se il Comune ha scelto l’assimilazione, una casa lasciata in uso gratuito a un familiare non perde l’agevolazione solo per questo: la legge esclude soltanto la casa locata. Diverso il caso delle assimilazioni stabilite direttamente dalla legge, come la casa familiare assegnata al genitore affidatario: quelle valgono in tutti i Comuni e il Comune non può modificarle.

Come sapere se il proprio Comune la prevede

La norma, come la riporta il Dipartimento delle Finanze, non indica un’età per «anziani» né un grado di disabilità. Se il Comune li indica, lo fa nel suo regolamento IMU. Per questo il primo passo è leggere il regolamento e gli atti sulle aliquote del Comune dove si trova la casa, non di quello dove si trova la RSA.

Gli atti dei Comuni sono pubblicati sul sito del Comune e nella sezione IMU del Dipartimento delle Finanze: nella nostra guida alle aliquote IMU 2026 per Comune spieghiamo come trovare il prospetto ufficiale. Nel regolamento conviene controllare anche se il Comune chiede una comunicazione per ottenere l’agevolazione, prima del saldo.

L’errore da evitare: affittare la casa del genitore ricoverato

Per l’IMU anziani ricoverati la condizione più rigida è una sola: la casa non deve risultare locata. Se viene affittata, magari per pagare la retta, l’assimilazione non spetta e la casa paga l’IMU con l’aliquota del Comune. Prima di firmare un contratto conviene quindi mettere a confronto il canone con l’IMU che si dovrà pagare.

Per le altre agevolazioni sulla casa di famiglia, come la riduzione per il comodato a genitori e figli, c’è la nostra guida all’IMU in comodato d’uso 2026. Per il conto del saldo di dicembre si può usare il nostro calcolo IMU 2026, oppure rivolgersi a un CAF.

FAQ — IMU anziani ricoverati in RSA

Domande frequenti sull’IMU della casa del genitore in struttura

Chi va in RSA paga l’IMU sulla casa?
Dipende dal Comune. Se il regolamento prevede l’assimilazione all’abitazione principale e la casa non è affittata, l’IMU non si paga, salvo le categorie A/1, A/8 e A/9. Altrimenti la casa non è abitazione principale e paga l’IMU con le aliquote del Comune.

L’esenzione IMU per l’anziano ricoverato è automatica?
No. È una facoltà che il Comune può prevedere nel proprio regolamento, come spiega il Dipartimento delle Finanze.

Serve la residenza nella RSA?
Sì. La norma parla di anziani o disabili che «acquisiscono la residenza» in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente.

Se affitto la casa del genitore ricoverato perdo l’agevolazione?
Sì. La condizione è che la casa non risulti locata. Se è affittata, l’IMU si paga con l’aliquota del Comune.

E se ci abita un figlio senza contratto?
Secondo il Dipartimento delle Finanze il Comune non può escludere l’agevolazione perché la casa è occupata ad altro titolo: conta solo che non sia locata. Resta necessario che il Comune abbia previsto l’assimilazione.

Vale per più case?
No. Se l’anziano o il disabile possiede più unità immobiliari, l’agevolazione si applica a una sola.

Da quale età si è «anziani» per l’IMU?
La norma, come la riporta il Dipartimento delle Finanze, non lo indica. Se il Comune fissa un’età o altri criteri, sono nel suo regolamento IMU.

Dove trovo la decisione del mio Comune?
Nel regolamento IMU e negli atti sulle aliquote del Comune dove si trova la casa, pubblicati sul sito del Comune e su quello del Dipartimento delle Finanze.