Bonus prima casa under 36 2026: cosa è cambiato e cosa resta attivo

Il bonus prima casa under 36 nel 2026 è cambiato rispetto alle versioni originarie: le agevolazioni fiscali rafforzate (esenzione totale da imposta di registro, ipotecaria e catastale) sono scadute il 31 dicembre 2024 e non sono state rinnovate dalla Legge di Bilancio 2025. Restano però attivi il Fondo di Garanzia Consap, prorogato fino al 31 dicembre 2027, e le agevolazioni prima casa ordinarie valide per tutti i contribuenti. Ecco tutto quello che devi sapere oggi, senza confusioni tra vecchie e nuove regole.

Cosa è cambiato dal 2025: le agevolazioni fiscali rafforzate non ci sono più

È il punto più importante da chiarire subito, perché molti articoli online riportano ancora le regole vecchie creando confusione.

Fino al 31 dicembre 2024, il bonus prima casa under 36 (introdotto dal Decreto Sostegni-bis, D.L. n. 73/2021, art. 64) prevedeva per i giovani con meno di 36 anni e ISEE non superiore a 40.000 euro una serie di agevolazioni fiscali eccezionali:

• Esenzione totale dall’imposta di registro (normalmente al 2%);
• Esenzione totale dalle imposte ipotecaria e catastale (normalmente 50 euro ciascuna);
• Credito d’imposta pari all’IVA versata per acquisti da impresa costruttrice;
• Esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo (normalmente pari allo 0,25% dell’importo finanziato).

Dal 1° gennaio 2025, le esenzioni totali dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale non sono più in vigore per i nuovi acquisti.

Nel 2026 le agevolazioni fiscali dirette per gli under 36 risultano ridimensionate rispetto agli anni precedenti: le esenzioni dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali e il credito d’imposta IVA non sono più riconosciuti in via generalizzata.

In Parlamento è stato presentato un emendamento da esponenti di Forza Italia per reintrodurre queste agevolazioni fino al 2028, puntando a modificare la norma istitutiva della misura estendendo l’applicazione delle agevolazioni a tutti gli atti stipulati entro il 31 dicembre 2028. Tuttavia, ad oggi questo emendamento non è legge vigente e non produce effetti: l’acquirente non può contarci per il rogito 2026.

Bonus prima casa under 36 2026: cosa è ancora attivo

Nonostante la scadenza delle agevolazioni fiscali rafforzate, nel 2026 gli under 36 dispongono di due strumenti concreti:

1. Le agevolazioni prima casa ordinarie, valide per tutti i contribuenti indipendentemente dall’età;
2. Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa (Consap), con garanzia statale potenziata all’80% riservata agli under 36 con ISEE ≤ 40.000 euro, prorogato fino al 31 dicembre 2027 dalla Legge n. 207 del 30 dicembre 2024 (Legge di Bilancio 2025).

Il vero vantaggio oggi è dunque prevalentemente finanziario: accedere al mutuo con anticipo ridotto grazie alla garanzia pubblica.

Le agevolazioni prima casa ordinarie 2026: quanto si paga al rogito

Chi acquista la prima casa nel 2026 — a prescindere dall’età — può comunque beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dal regime ordinario.
Se si acquista da un privato, l’imposta di registro è ridotta al 2% e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 50 euro; se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a IVA, si applica l’aliquota agevolata al 4% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 200 euro.

Tipo di acquisto	Imposta di registro / IVA	Imposta ipotecaria	Imposta catastale
Da privato (regime ordinario prima casa)	2% sul valore catastale	50 € (fissa)	50 € (fissa)
Da impresa costruttrice (soggetto a IVA)	4% IVA sul prezzo di vendita	200 € (fissa)	200 € (fissa)
Agevolazione rafforzata under 36 (scaduta 31/12/2024)	0% / credito IVA	0 €	0 €

Attenzione: l’imposta sostitutiva sul mutuo prima casa ammonta allo 0,25% della somma oggetto del finanziamento, in caso di acquisto di un immobile destinato ad uso abitativo che beneficia delle agevolazioni previste per la prima casa. Per i mutui non agevolati l’aliquota sale al 2%.

Vuoi detrarre gli interessi passivi del mutuo nel 730? Leggi la guida completa: Detrazioni mutuo 730 2026: calcolo interessi passivi e regole sulla prima casa.

Il Fondo di Garanzia Consap 2026: come funziona la garanzia all’80%

Anche nel 2026 gli under 36 possono contare su un importante strumento per acquistare la prima casa: il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap, prorogato fino al 31 dicembre 2027 dalla Legge n. 207 del 30 dicembre 2024 (Legge di Bilancio 2025). Per il biennio 2026-2027 la stessa legge ha stanziato 270 milioni di euro per ciascun anno.

Come funziona nel concreto:

• Il Fondo prevede una garanzia pubblica nella misura del 50% della quota capitale del mutuo richiesto, per finanziamenti non superiori a 250.000 euro.
• La garanzia è elevata all’80% della quota capitale per le categorie prioritarie — tra cui i giovani under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro annui — che richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori.
• L’agevolazione principale per gli under 36 consiste nella possibilità di ottenere un mutuo con anticipo ridotto, grazie a una garanzia statale che riduce il rischio per le banche; in presenza dei requisiti, alcune banche erogano mutui fino al 100% del valore dell’immobile.

Importante: dal 1° gennaio 2025, in base alle norme della Legge di Bilancio 2025 (art. 1, commi 113 e 115, L. 207/2024), l’accesso al Fondo è riservato esclusivamente a specifiche categorie: giovani coppie (coniugate o conviventi da almeno 2 anni con almeno un componente under 36), nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP, giovani under 36 e famiglie numerose con tre o più figli under 21 (con soglie ISEE differenziate fino a 50.000 euro). Chi non rientra in queste categorie non può accedere al Fondo.

La domanda di garanzia non va presentata direttamente a Consap, ma alla banca o intermediario finanziario aderente all’iniziativa. La banca inoltra la documentazione necessaria a Consap, che a sua volta comunica l’esito istruttorio alla banca entro circa 20 giorni. Successivamente, la banca ha 90 giorni per perfezionare o meno il mutuo garantito.

Hai bisogno di aggiornare il tuo ISEE per accedere al Fondo? Scopri come e quando richiederlo: ISEE corrente 2026: quando e come aggiornarlo.

Requisiti del bonus prima casa under 36 nel 2026: chi può accedere

Requisiti soggettivi (chi può fare domanda)

Per accedere alle agevolazioni under 36 — intese oggi come accesso al Fondo Consap con garanzia potenziata all’80% — è necessario rispettare contemporaneamente i seguenti requisiti:

• Età: il requisito anagrafico si verifica sull’anno solare: occorre non aver ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui viene stipulato il rogito (Circolare AdE n. 12/E del 14 ottobre 2021). Ad esempio, chi stipula il rogito nel 2026 e compie 36 anni nel corso del 2026 — anche dopo la data del rogito — non ha diritto al bonus. Chi invece compirà 36 anni nel 2027 può accedere all’agevolazione.
• ISEE: è necessario possedere un ISEE 2026 (riferito ai redditi e patrimoni del 2024) non superiore a 40.000 euro.
• Importo mutuo: il mutuo per la prima casa non deve superare l’importo di 250.000 euro.
• Prima abitazione: il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo (anche all’estero), salvo il caso in cui il mutuatario abbia acquisito la proprietà per successione causa morte e che siano ceduti in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Requisiti oggettivi (l’immobile)

È necessario che l’acquirente abbia o stabilisca la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto nel Comune in cui si trova l’immobile; dichiari nell’atto di acquisto di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del Comune; e di non essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”.

Le agevolazioni non sono ammesse per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Inoltre, dal 1° gennaio 2025, in forza dell’art. 1, comma 116, della Legge n. 207/2024, è stato ampliato da uno a due anni il margine temporale entro cui è possibile vendere il precedente immobile acquistato come “prima casa” nel caso in cui se ne acquisti un altro. Quindi, se si acquista nel 2026, ad esempio il 1° febbraio, si avrà tempo non più fino al 31 gennaio 2027 ma fino al 31 gennaio 2028 per vendere quella che già si possiede mantenendo i benefici.

Per approfondire le regole sulla proprietà e il carico fiscale immobiliare: IMU 2026: Calcolo, Esenzioni e Scadenze Ufficiali.

Tabella riepilogativa: bonus prima casa under 36 prima e dopo il 2025

Agevolazione	Fino al 31/12/2024	Dal 1/1/2025 (e nel 2026)
Imposta di registro	0% (esenzione totale)	2% (ordinaria prima casa)
Imposte ipotecaria e catastale	0 € (esenzione totale)	50 € + 50 € (da privato) o 200 € + 200 € (da costruttore)
Credito d’imposta IVA	Sì (pari all’IVA versata)	No (non previsto)
Imposta sostitutiva mutuo	0% (esenzione)	0,25% (agevolazione ordinaria prima casa)
Fondo Garanzia Consap (80%)	Sì	Sì (prorogato fino al 31/12/2027 — solo categorie prioritarie)
ISEE richiesto	≤ 40.000 €	≤ 40.000 € (per garanzia 80%)
Accesso Fondo: platea	Aperto a tutti i richiedenti	Solo categorie prioritarie (L. 207/2024, art. 1, commi 113-115)
Scadenza	31 dicembre 2024	31 dicembre 2027 (solo Fondo Consap)

Come fare domanda per il Fondo Consap nel 2026: guida pratica

La procedura per accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa nel 2026 si articola in questi passi:

1. Ottieni l’ISEE 2026 aggiornato: richiedi l’attestazione ISEE 2026 aggiornata. Puoi farlo tramite un CAF (come quelli convenzionati UCI) o tramite il portale INPS. Se hai avuto variazioni di reddito recenti, valuta l’ISEE corrente.
2. Scegli una banca aderente al Fondo Consap: la richiesta del mutuo agevolato deve essere effettuata presso una banca aderente al Fondo di garanzia prima casa, presenti su tutto il territorio nazionale. L’elenco aggiornato è disponibile sul sito ufficiale Consap.it.
3. Presenta la domanda in banca: la domanda di garanzia non va presentata direttamente a Consap, ma alla banca o intermediario finanziario aderente all’iniziativa. Il modulo è disponibile in filiale o sul sito MEF.
4. Dichiarazione al notaio: al momento del rogito, dichiara espressamente al notaio di voler beneficiare delle agevolazioni under 36. Il notaio inserirà le dichiarazioni necessarie nell’atto di compravendita e verificherà che tutti i requisiti siano soddisfatti.

Attenzione alle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni prima casa under 36 e alle disposizioni del MEF sul Fondo di Garanzia, che rappresentano le fonti ufficiali di riferimento.

Errori da evitare: i casi più frequenti che fanno perdere le agevolazioni

I giovani acquirenti perdono spesso i benefici per errori evitabili. Ecco quelli più comuni:

• ISEE scaduto al momento del rogito: l’ISEE scaduto al momento del rogito è uno degli errori più frequenti, spesso perché presentato l’anno precedente o non aggiornato dopo un cambio di lavoro. Verifica sempre la validità prima della stipula.
• Non dichiarare i requisiti nell’atto notarile: un altro errore ricorrente è non dichiarare espressamente i requisiti under 36 nell’atto notarile, circostanza che può far decadere automaticamente i benefici legati al mutuo.
• Banca non aderente al Fondo: non tutti gli istituti aderiscono al Fondo di garanzia prima casa e alcune filiali non applicano la garanzia potenziata per gli under 36, rendendo di fatto inutilizzabile l’agevolazione.
• Categoria catastale di lusso: l’immobile non deve rientrare nelle categorie A/1, A/8 o A/9.
• Confondere il requisito dell’età: il requisito non si calcola al giorno del rogito, ma sull’anno solare. Chi compie 36 anni in qualsiasi giorno dell’anno in cui stipula il rogito — anche dopo la data del rogito — non ha diritto al bonus (Circolare AdE n. 12/E del 14 ottobre 2021). Ad esempio, chi rogita il 10 gennaio 2026 ma compie 36 anni il 31 dicembre 2026 non può accedere all’agevolazione.

Per approfondire le regole sulla detraibilità degli affitti e le agevolazioni fiscali connesse alla prima abitazione: Detrazioni affitto 730 2026: importi e requisiti.

Decadenza dalle agevolazioni: cosa succede se vengono meno i requisiti

La norma ha previsto le conseguenze nel caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti o di decadenza dalle agevolazioni: il recupero delle imposte dovute, l’applicazione degli interessi e l’irrogazione di sanzioni, secondo quanto stabilito per le ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa.

Con la circolare n. 12/E del 14 ottobre 2021, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che se viene riscontrata solo l’insussistenza dei requisiti previsti specificamente per le agevolazioni “prima casa under 36” (per esempio il valore ISEE), ma sussistono i requisiti per l’agevolazione “prima casa” ordinaria, per gli atti soggetti a imposta di registro viene recuperata questa imposta nella misura del 2% e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Per la gestione delle dichiarazioni fiscali e un eventuale ravvedimento: Ravvedimento operoso 2026: calcolo sanzioni e F24.

FAQ — Bonus prima casa under 36 2026: le domande più frequenti

Risposte rapide alle domande più cercate sul bonus prima casa

Il bonus prima casa under 36 è ancora attivo nel 2026?
Parzialmente sì. Dal gennaio 2025 l’impianto del bonus è stato in parte depotenziato per via della cancellazione della sua “quota fiscale”, cioè le agevolazioni sulle imposte destinate ai giovani fino a 36 anni con ISEE fino a 40.000 euro, rimaste valide fino al 31 dicembre 2024. Fatta eccezione per questi benefici fiscali, il bonus casa agli under 36 resta vivo ai fini dell’accesso agevolato al Fondo di garanzia dei mutui per la prima casa nella misura dell’80%.

Qual è il limite ISEE per accedere al bonus nel 2026?
La misura si applica con ISEE non superiore a 40.000 euro. I requisiti rimangono: non aver compiuto 36 anni nell’anno solare del rogito e ISEE non superiore a 40.000 euro. L’ISEE deve essere valido alla data della stipula del mutuo o del rogito.

Quanto copre la garanzia statale Consap per gli under 36?
Per il 2026, la copertura statale sul mutuo è pari al 50% della quota capitale per la generalità dei richiedenti, e all’80% della quota capitale per gli under 36 con ISEE nei limiti, se richiedono un mutuo superiore all’80% del valore dell’immobile.

Si può ottenere un mutuo al 100% con il Fondo Consap?
Grazie al Fondo di garanzia Consap, è possibile accedere a mutui che coprono fino al 100% del valore dell’immobile. La concessione del mutuo al 100% resta tuttavia a discrezione della banca, che valuta autonomamente il profilo creditizio del richiedente.

L’ISEE deve essere aggiornato anche dopo il rogito?
Il requisito ISEE deve essere soddisfatto solo al momento dell’istanza (rogito notarile o domanda di mutuo). Se successivamente l’ISEE supera i 40.000 euro per effetto di variazioni reddituali o patrimoniali, il bonus già ottenuto non viene revocato.

Le agevolazioni fiscali rafforzate possono tornare nel 2026?
Un emendamento segnalato da Forza Italia propone di riattivare fino alla fine del 2028 le agevolazioni fiscali per l’acquisto del primo immobile da parte dei giovani con ISEE fino a 40.000 euro. Tuttavia, ad oggi tale emendamento non è diventato legge: occorre monitorare eventuali aggiornamenti normativi. Per verificare i tuoi diritti fiscali, rivolgiti a un CAF o consulta la pagina ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.