Cedolare secca 2026: aliquote, calcolo acconto e quando conviene sceglierla
Casa e Mutui - 19 Giu 2026
Pubblicato il 19/06/2026
La cedolare secca 2026 è il regime fiscale opzionale che permette ai proprietari di immobili residenziali in affitto di pagare un’imposta sostitutiva flat al posto delle aliquote IRPEF ordinarie. L’aliquota è del 21% per i contratti ordinari a canone libero e del 10% per i contratti a canone concordato. Chi sceglie la cedolare secca non paga addizionali regionali e comunali, non applica l’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione e non può aggiornare il canone con gli indici ISTAT per tutta la durata dell’opzione. La normativa di riferimento è l’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011 su Normattiva, mentre le istruzioni operative sono nella sezione cedolare secca del portale dell’Agenzia delle Entrate. In questa guida CAF trovi aliquote, calcolo dell’acconto, scadenze 2026 e quando conviene davvero scegliere la cedolare.
Cedolare secca 2026: aliquote e tipologie di contratto
Le aliquote della cedolare secca 2026 sono rimaste invariate rispetto agli anni precedenti e si differenziano in base al tipo di contratto di locazione.
| Tipo di contratto | Aliquota cedolare secca 2026 | Caratteristiche |
|---|---|---|
| Contratto ordinario (4+4) | 21% | Canone libero, durata minima 4 anni rinnovabili |
| Contratto a canone concordato (3+2) | 10% | Canone fissato da accordi territoriali, comuni ad alta tensione abitativa |
| Contratto transitorio | 21% | Durata da 1 a 18 mesi, esigenze lavorative o temporanee |
| Contratto per studenti universitari | 10% | In comuni universitari, durata da 6 mesi a 3 anni |
La cedolare secca si applica solo agli immobili residenziali (categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa A/10) affittati per uso abitativo. Non si può applicare ai contratti commerciali, ai box auto locati separatamente dall’abitazione o agli affitti brevi tramite piattaforme come Airbnb superiori a 30 giorni (per i quali vale una disciplina separata).
Cedolare secca 2026: come si calcola e scadenze di versamento
Il calcolo della cedolare secca è semplice: si applica l’aliquota scelta sull’importo annuo del canone di locazione, indipendentemente dal reddito complessivo del proprietario. Non ci sono deduzioni o detrazioni — l’imposta si calcola sul canone lordo.
**Esempio pratico:** appartamento affittato a 800 euro al mese con contratto 4+4 (canone libero).
Canone annuo: 800 × 12 = **9.600 euro**
Cedolare secca al 21%: 9.600 × 0,21 = **2.016 euro annui**
Per i versamenti la cedolare secca segue le stesse scadenze dell’IRPEF — acconto e saldo — con le relative regole sulla prima dichiarazione.
| Versamento | Scadenza 2026 | Importo | Codice tributo F24 |
|---|---|---|---|
| Acconto cedolare secca (prima rata) | 30 giugno 2026 | 40% dell’acconto totale (se superiore a 257,52€) | 1840 |
| Acconto cedolare secca (seconda rata) | 30 novembre 2026 | 60% dell’acconto totale | 1840 |
| Saldo cedolare secca | 30 giugno 2027 | Differenza tra imposta definitiva e acconti versati | 1842 |
Acconto cedolare secca 2026: chi deve versarlo e come calcolarlo
L’acconto della cedolare secca per il 2026 va versato solo se l’imposta dovuta per il 2025 (risultante dal modello 730 o Redditi PF) supera 51,65 euro. L’acconto totale è pari all’85% dell’imposta cedolare del 2025. Se l’acconto totale supera 257,52 euro si versa in due rate: il 40% entro il 30 giugno e il 60% entro il 30 novembre. Se è inferiore a 257,52 euro si versa in un’unica soluzione entro il 30 novembre.
Chi affitta per la prima volta nel 2026 non versa acconti per il 2026 — inizierà a versarli nel 2027 sulla base dell’imposta del 2026.
Cedolare secca o IRPEF: quando conviene scegliere la cedolare
La scelta tra cedolare secca e IRPEF ordinaria dipende dall’aliquota marginale del proprietario. La cedolare secca conviene quando l’aliquota IRPEF che si applica al reddito del proprietario è superiore all’aliquota cedolare.
Con l’aliquota ordinaria al 21% la cedolare conviene sempre per chi ha un reddito complessivo superiore a circa 15.000 euro annui (che già si trova nella fascia del 23% IRPEF). Con l’aliquota agevolata al 10% per il canone concordato la cedolare è quasi sempre vantaggiosa rispetto all’IRPEF ordinaria.
Va però considerato che scegliendo la cedolare secca il proprietario rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione. Su contratti pluriennali questo può significare perdere anni di rivalutazione, specialmente con inflazione alta come nel biennio 2022-2023.
Come si sceglie la cedolare secca: procedura e modello RLI
L’opzione per la cedolare secca si esercita al momento della registrazione del contratto di locazione compilando il modello RLI (Richiesta di Registrazione e adempimenti successivi — Locazioni e Affitti di beni immobili) da presentare all’Agenzia delle Entrate. Il modello si presenta online tramite il servizio telematico dell’Agenzia delle Entrate o tramite un intermediario abilitato come il CAF.
Per i contratti già in essere con IRPEF ordinaria è possibile passare alla cedolare secca al momento del rinnovo o della proroga, oppure in occasione di qualsiasi annualità del contratto compilando il modello RLI e segnalando al conduttore la rinuncia agli aggiornamenti ISTAT. Il conduttore deve ricevere comunicazione scritta della scelta della cedolare.
CAF Informa: assistenza per la cedolare secca e la dichiarazione dei redditi
Gli operatori CAF assistono i proprietari nella scelta del regime fiscale più conveniente, nella registrazione del contratto con opzione cedolare, nel calcolo degli acconti e nella compilazione del 730 o del Modello Redditi PF con i redditi da locazione. Per approfondire consulta anche le nostre guide sulle detrazioni affitto 730 2026 per gli inquilini, sull’IMU 2026 per i proprietari e sul ravvedimento operoso 2026 per chi ha pagamenti in ritardo. Trova lo sportello CAF più vicino a te.
FAQ — cedolare secca 2026
Domande frequenti su aliquote, acconto e convenienza della cedolare secca 2026
Qual e’ l’aliquota della cedolare secca nel 2026?
La cedolare secca 2026 prevede due aliquote: il 21% per i contratti ordinari a canone libero (4+4 e transitori) e il 10% per i contratti a canone concordato (3+2) e per gli affitti a studenti universitari in comuni con sede universitaria.
Quando si paga l’acconto cedolare secca 2026?
L’acconto cedolare secca 2026 si versa in due rate se superiore a 257,52 euro: il 40% entro il 30 giugno 2026 e il 60% entro il 30 novembre 2026. Se l’acconto e’ inferiore a 257,52 euro si versa in un’unica soluzione entro il 30 novembre. Il codice tributo F24 e’ il 1840.
Come si calcola la cedolare secca 2026?
Si applica l’aliquota scelta (21% o 10%) sull’importo annuo del canone di locazione. Esempio: canone mensile di 700 euro con contratto ordinario → canone annuo 8.400 euro → cedolare secca 21% = 1.764 euro annui. Non ci sono deduzioni o franchigie.
Conviene la cedolare secca rispetto all’IRPEF ordinaria?
Quasi sempre, per chi ha un reddito complessivo superiore a 15.000 euro annui (gia’ nella fascia IRPEF del 23%). Bisogna pero’ considerare che con la cedolare si rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione. Su contratti pluriennali questo aspetto va valutato attentamente.
Si puo’ passare dalla cedolare secca all’IRPEF ordinaria?
Si’. L’opzione cedolare puo’ essere revocata in ogni annualita’ del contratto comunicando al conduttore la revoca e presentando il modello RLI all’Agenzia delle Entrate. Dalla revoca si torna al regime IRPEF ordinario con obbligo di registrazione annuale e pagamento dell’imposta di registro.
La cedolare secca si applica anche agli affitti brevi?
Per gli affitti brevi (contratti fino a 30 giorni) tramite piattaforme come Airbnb o Booking vale una disciplina separata con ritenuta alla fonte del 21% applicata dal portale. La cedolare secca ordinaria si applica invece ai contratti di locazione residenziale con durata superiore a 30 giorni registrati regolarmente.