Tasse successione immobile 2026: aliquote, calcolo e quando si paga
Successioni - 30 Giu 2026
Aggiornato al 30 giugno 2026
Tasse successione immobile 2026: aliquote, calcolo e quando si paga
Le tasse successione immobile comprendono tre voci distinte: l’imposta di successione vera e propria (con aliquote dal 4% all’8% secondo il grado di parentela), l’imposta ipotecaria al 2% e l’imposta catastale all’1% del valore catastale. La normativa è stata profondamente riformata dal D.Lgs. 139/2024 e dal successivo D.Lgs. 123/2025, che hanno introdotto l’autoliquidazione telematica e abolito il coacervo successorio. Capire come si calcola l’imposta e quando va pagata è essenziale per chi eredita un immobile nel 2026 senza incorrere in sanzioni.
Quante tasse si pagano per una successione immobiliare nel 2026
La successione di immobili in Italia non comporta un’unica imposta. Tra imposta di successione, ipotecaria e catastale, il conto finale dipende dal grado di parentela, dal valore catastale e dai requisiti prima casa.
Le tre voci sono sempre distinte:
- Imposta di successione: si applica solo se il valore ereditato supera la franchigia prevista per il grado di parentela.
- Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale, con un minimo di 200 euro.
- Imposta catastale: 1% del valore catastale, con un minimo di 200 euro.
Per figli e coniuge, l’imposta di successione è nella maggior parte dei casi pari a zero, poiché la franchigia di 1 milione di euro copre la gran parte dei patrimoni ereditati. Le imposte sull’immobile, invece, sono di norma dovute. Questo è il punto che sorprende molti eredi: anche quando l’imposta di successione è pari a zero perché il patrimonio è sotto franchigia, ipotecaria e catastale rimangono comunque dovute, salvo applicazione dell’agevolazione prima casa.
Aliquote e franchigie 2026: la tabella ufficiale
Le aliquote e le franchigie da utilizzare per il calcolo dell’imposta sulle successioni e donazioni, secondo quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate, sono: 4% per i trasferimenti in favore del coniuge o di parenti in linea retta, da applicare sul valore complessivo netto eccedente, per ciascun beneficiario, la quota di 1 milione di euro; 6% per i trasferimenti in favore di fratelli o sorelle, da applicare sul valore complessivo netto eccedente, per ciascun beneficiario, 100.000 euro; 6% per i trasferimenti in favore di altri parenti fino al quarto grado e degli affini in linea collaterale fino al terzo grado, da applicare sul valore complessivo netto trasferito, senza applicazione di alcuna franchigia; 8% per i trasferimenti in favore di tutti gli altri soggetti, da applicare sul valore complessivo netto trasferito, senza applicazione di alcuna franchigia.
| Erede | Aliquota | Franchigia per erede |
|---|---|---|
| Coniuge e parenti in linea retta (figli, genitori) | 4% | 1.000.000 € |
| Fratelli e sorelle | 6% | 100.000 € |
| Altri parenti fino al 4° grado e affini fino al 3° grado | 6% | Nessuna |
| Tutti gli altri soggetti (estranei, conviventi non sposati) | 8% | Nessuna |
| Persone con disabilità grave (Legge 104/1992) | Aliquota per grado di parentela | 1.500.000 € |
La franchigia si applica a ciascun erede, non all’intero patrimonio: due figli che ereditano in parti uguali hanno una franchigia da 1 milione a testa.
E chi ha già ricevuto donazioni in vita da un genitore? Con l’abolizione del coacervo successorio (art. 8 co. 4 del TUS, abrogato dal D.Lgs. 139/2024), la franchigia in successione non viene più erosa dalle donazioni ricevute in vita dal defunto. Si noti che il coacervo donativo — cioè la somma delle donazioni ricevute dallo stesso soggetto nel tempo — rimane operativo ai soli fini del calcolo delle franchigie tra donazioni successive tra gli stessi soggetti. Questa è la principale novità operativa dal 2025, resa strutturale dal D.Lgs. 123/2025.
Per la guida completa su dichiarazione, voltura catastale e documenti per la successione 2026 consulta l’approfondimento dedicato.
Come si calcola il valore dell’immobile per le tasse di successione
Uno degli errori più comuni è calcolare l’imposta sul valore di mercato dell’immobile. Per gli immobili, l’imposta di successione si calcola sul valore catastale (rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore di categoria), che è di norma molto inferiore al valore di mercato. Un appartamento che vale 400.000 euro sul mercato può avere un valore catastale ai fini successori di 150.000-180.000 euro.
La formula è:
Valore catastale = Rendita catastale × 1,05 × Coefficiente di categoria
Il coefficiente dipende dalla destinazione: 110 per la prima casa, 120 per le altre abitazioni. Un esempio: con una rendita catastale di 500 euro, il valore catastale della prima casa è 500 × 1,05 × 110 = 57.750 euro (sale a 63.000 euro con il coefficiente 120 per le altre abitazioni).
La rendita catastale si trova nella visura catastale, richiedibile gratuitamente sul portale dell’Agenzia delle Entrate con SPID o CIE, oppure nel quadro fabbricati del modello 730. Se hai eseguito lavori di ristrutturazione con il Superbonus, verifica che la rendita sia aggiornata: se hai effettuato interventi che hanno aumentato il valore della casa, come un ampliamento, è di norma obbligatorio comunicare la variazione all’Agenzia delle Entrate, salvo le specifiche esenzioni previste per la singola categoria di intervento. Sul tema, leggi la guida sull’aggiornamento catastale degli interventi: quando è obbligatorio.
Tasse successione immobile: esempi pratici di calcolo 2026
Esempio 1 — Figlio unico eredita casa da genitore (sotto franchigia)
Un figlio eredita un patrimonio di 800.000 euro comprensivo di un immobile con valore catastale di 200.000 euro. La franchigia è di 1.000.000 euro, quindi non è dovuta imposta di successione. Sono però dovute l’imposta ipotecaria (4.000 euro) e catastale (2.000 euro), per un totale di 6.000 euro.
Esempio 2 — Due figli ereditano appartamento di valore elevato
L’asse ereditario viene diviso al 50% tra i due figli: 1.250.000 euro a testa. Imponibile per ciascun figlio: 1.250.000 euro − 1.000.000 euro (franchigia) = 250.000 euro. Ciascun figlio paga quindi: 250.000 × 4% = 10.000 euro di imposta di successione, più la quota di competenza di ipotecaria e catastale.
| Voce | Aliquota | Base di calcolo | Agevolazione prima casa |
|---|---|---|---|
| Imposta di successione | 4% / 6% / 8% | Quota erede eccedente franchigia | Nessuna (aliquote invariate) |
| Imposta ipotecaria | 2% | Valore catastale immobile | 200 € fissi |
| Imposta catastale | 1% | Valore catastale immobile | 200 € fissi |
Per sapere come l’IMU si calcola sugli immobili di cui si diventa proprietari tramite eredità, consulta la guida al calcolo IMU 2026 con calcolatore online.
Agevolazione prima casa in successione: quando si applica
Se l’erede beneficia dell’agevolazione prima casa, entrambe le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna, in luogo delle percentuali ordinarie. Questo significa un risparmio molto significativo: su un immobile con valore catastale di 200.000 euro, la differenza tra il regime ordinario (6.000 euro) e quello agevolato (400 euro totali) è di 5.600 euro.
Per beneficiare dell’agevolazione, l’erede deve non possedere altre proprietà nel Comune dell’immobile ereditato, trasferire la residenza entro 18 mesi, e l’immobile deve essere in categorie catastali abitative (escluse A/1, A/8, A/9).
L’agevolazione prima casa può estendersi agli altri coeredi per quello specifico immobile, purché almeno uno dei coeredi abbia i requisiti e ricorrano le condizioni previste dalla normativa vigente. Per sapere cosa cambia nel 2026 per il bonus prima casa under 36, leggi l’articolo dedicato: Bonus prima casa under 36 2026: cosa è cambiato e cosa resta attivo.
La novità 2026: autoliquidazione e abolizione del coacervo successorio
Il D.Lgs. 139/2024 ha introdotto il sistema di autoliquidazione dell’imposta di successione, in vigore dal 1° gennaio 2025. Con il nuovo sistema, per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025, il contribuente autoliquida l’imposta in sede di compilazione della dichiarazione di successione e la versa entro 90 giorni dal termine di presentazione della dichiarazione, senza attendere l’avviso di liquidazione dell’Agenzia delle Entrate. L’Agenzia conserva comunque i poteri di controllo e rettifica sull’autoliquidazione effettuata.
Dal punto di vista pratico, compilando il quadro EF della dichiarazione telematica, il sistema calcola in modo automatico l’importo dovuto sulla base dei dati inseriti, applicando le franchigie e le aliquote corrette. Il contribuente (o il professionista che lo assiste) è responsabile della correttezza dei dati immessi. L’Agenzia delle Entrate effettua successivamente un controllo di regolarità.
L’altra novità fondamentale riguarda l’abolizione del coacervo successorio: il D.Lgs. 139/2024 ha abrogato l’art. 8 co. 4 del TUS, semplificando il calcolo della franchigia che ora si applica autonomamente a ciascun trasferimento mortis causa, senza sommare le donazioni effettuate in vita dal defunto. Resta invece operativo il coacervo donativo, limitato alla verifica delle franchigie tra donazioni successive tra gli stessi soggetti.
Questo significa che un figlio gode di una doppia franchigia indipendente: 1 milione per le donazioni ricevute in vita e 1 milione per la successione (fino a 2 milioni di euro complessivamente esenti da imposta di successione e donazione tra genitore e figlio).
Per la gestione fiscale degli immobili anche dopo l’eredità, leggi la guida sulla cedolare secca 2026: aliquote, calcolo acconto e quando conviene se stai pensando di mettere a reddito la casa ereditata.
Quando si paga l’imposta e come funziona la rateizzazione
Le scadenze nel 2026 seguono uno schema preciso:
Il termine è di 12 mesi dal decesso per presentare la dichiarazione di successione, esclusivamente in modalità telematica. I 90 giorni dal termine di presentazione sono invece il termine per versare l’imposta autoliquidata tramite modello F24.
Per importi superiori a 1.000 euro l’imposta di successione può essere rateizzata: almeno il 20% come acconto, il resto in 8 rate trimestrali (12 se l’importo supera 20.000 euro), con interessi al tasso legale dell’1,60% per il 2026 (Decreto MEF 10 dicembre 2025, GU n. 289 del 13.12.2025).
Attenzione alle sanzioni: in caso di mancata o tardiva presentazione della dichiarazione di successione si applicano le sanzioni previste dalla normativa vigente, come aggiornata dal D.Lgs. 87/2024 e dalla circolare AdE 3/E del 16 aprile 2025 — si consiglia di verificare gli importi aggiornati sul portale dell’Agenzia delle Entrate. Se hai dimenticato una scadenza, il ravvedimento operoso 2026 consente di regolarizzare la posizione con sanzioni ridotte.
Dichiarazione di successione: quando è obbligatoria e come presentarla
La dichiarazione di successione è il documento con cui gli eredi comunicano all’Agenzia delle Entrate il patrimonio lasciato dal defunto: immobili, denaro, partecipazioni societarie, automezzi. Va presentata entro 12 mesi dalla data del decesso, esclusivamente in modalità telematica, attraverso il software SuccessioniOnLine messo a disposizione dall’Agenzia.
La dichiarazione non è obbligatoria solo quando si verificano contemporaneamente tre condizioni: gli eredi sono solo coniuge e parenti in linea retta, l’attivo ereditario non supera 100.000 euro, e nell’eredità non ci sono immobili né diritti reali su immobili. Tutte e tre insieme. Se anche una manca, la dichiarazione va presentata.
La voltura catastale — l’aggiornamento del catasto con il nome dei nuovi proprietari — avviene di norma in modo automatico con la dichiarazione telematica, a condizione che i dati catastali dell’immobile siano allineati con l’intestazione del defunto. Se ci sono disallineamenti, può essere necessario un intervento manuale presso l’ufficio territoriale.
Se la successione riguarda quote societarie, leggi anche il nostro articolo sull’imposta di successione su quote sociali: quando non spetta l’esenzione.
Come calcolare le tasse di successione su immobile: assistenza CAF
Con la riforma dell’autoliquidazione, il rischio di errore nel calcolo è aumentato: sbagliare il coefficiente catastale, dimenticare un’imposta o perdere un’agevolazione sono errori che possono costare centinaia o migliaia di euro. Se hai ereditato un immobile e vuoi essere certo di calcolare correttamente ogni voce, puoi affidarti all’assistenza gratuita del CAF UCI: i consulenti verificano il valore catastale, calcolano le imposte dovute, identificano le agevolazioni applicabili e presentano la dichiarazione telematica per conto degli eredi.
Per tutte le questioni fiscali legate alla casa ereditata — dall’IMU al bonus ristrutturazioni — consulta anche:
- Calcolo IMU 2026: come si calcola, scadenze e chi è esente
- Bonus ristrutturazioni 730 2026: aliquote, rate e documenti
- Dichiarazione IMU 2026: chi deve presentarla
Domande frequenti sulle tasse di successione immobile 2026
Quanto si paga di tasse su un immobile ereditato da un figlio?
Se sei figlio o coniuge del defunto, paghi il 4% solo sulla parte del patrimonio che supera 1 milione di euro.
Se l’asse ereditario è sotto la franchigia, l’imposta di successione è zero. Ma ipotecaria (2%) e catastale (1%) sul valore catastale dell’immobile si pagano di norma comunque — salvo agevolazione prima casa, che le riduce a 200 euro ciascuna.
L’imposta si calcola sul valore di mercato o sul valore catastale?
Sul valore catastale, che è di norma molto inferiore al prezzo di mercato. Si ottiene moltiplicando la rendita catastale per 1,05 e poi per il coefficiente di categoria: 110 per la prima casa, 120 per le altre abitazioni.
Entro quando va presentata la dichiarazione di successione?
Entro 12 mesi dalla data del decesso, esclusivamente in modalità telematica tramite il software SuccessioniOnLine dell’Agenzia delle Entrate. La dichiarazione è obbligatoria quando nell’eredità ci sono immobili, anche se il valore è basso.
Cosa cambia nel 2026 rispetto agli anni precedenti?
Dal 1° gennaio 2025 (pienamente operativo nel 2026), l’imposta si autoliquida: per le successioni aperte dal 2025, il sistema calcola in automatico l’importo sulla base dei dati inseriti nel quadro EF, e l’erede versa entro 90 giorni dalla presentazione della dichiarazione, senza attendere l’avviso dell’Agenzia. È stato inoltre abolito il coacervo successorio: le donazioni ricevute in vita non riducono più la franchigia per la successione. Resta il coacervo donativo ai soli fini delle franchigie tra donazioni successive.
Il convivente non coniugato paga più tasse sull’immobile ereditato?
Sì. Il convivente di fatto (non in unione civile) eredita solo se previsto dal testamento. Se eredita, paga di norma l’aliquota massima dell’8% senza alcuna franchigia, in quanto equiparato a soggetto non legato da vincoli di parentela. Le unioni civili sono invece equiparate al coniuge e beneficiano dell’aliquota del 4% con franchigia di 1 milione di euro.
Si può rateizzare l’imposta di successione su un immobile?
Sì, per importi superiori a 1.000 euro. Si versa almeno il 20% come acconto e il resto si divide in 8 rate trimestrali (12 se l’importo residuo supera 20.000 euro). Sulle rate si applicano interessi al tasso legale vigente (1,60% per il 2026). La rateizzazione va indicata direttamente in dichiarazione di successione.