Spese condominiali 730 2026: detrazione al 50% o 36%, documenti e novità
Casa e IMU - 3 Lug 2026
Aggiornato al 03/07/2026
Le spese condominiali 730 2026 offrono un’opportunità concreta di risparmio fiscale per milioni di proprietari di casa. La novità più rilevante rispetto agli anni precedenti riguarda il doppio binario delle aliquote: la detrazione sale al 50% per chi detrae spese sull’abitazione principale, scende al 36% per gli altri immobili. Le regole complete sono nell’scheda ufficiale AE sulle detrazioni per interventi edilizi in condominio, mentre il riferimento normativo è l’art. 16-bis TUIR su Normattiva. Nel 730/2026 si dichiarano le spese sostenute nel 2025 — anno in cui queste modifiche sono entrate in vigore per la prima volta.
Spese condominiali 730 2026: cosa si può detrarre
Non tutte le spese di condominio danno diritto a una detrazione fiscale. La distinzione fondamentale è tra spese ordinarie e straordinarie. Le spese ordinarie — pulizia scale, manutenzione ascensore, illuminazione delle parti comuni — non sono detraibili. Le spese straordinarie, cioè gli interventi di ristrutturazione, efficientamento energetico o miglioramento sismico sulle parti comuni, invece sì. L’importo detraibile spetta nella quota proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascun condomino, a condizione che la quota sia stata effettivamente versata al condominio entro la presentazione della dichiarazione dei redditi.
Spese condominiali 730 2026: le percentuali di detrazione
Dal 2025 non esiste più una percentuale unica per tutti: la detrazione dipende dal tipo di immobile.
| Tipo di immobile | Aliquota detrazione | Limite massimo spesa |
|---|---|---|
| Abitazione principale (proprietà o diritto reale) | 50% | 96.000€ per unità immobiliare |
| Seconda casa / altro immobile | 36% | 96.000€ per unità immobiliare |
| Interventi di risparmio energetico (Ecobonus) | 50% o 65% | Variabile per tipo di intervento |
| Sismabonus su parti comuni | 70%-80% | 96.000€ per unità immobiliare |
Il limite di 96.000 euro si riferisce alla singola unità immobiliare nel condominio, non all’importo totale del lavoro. Se il condominio ha speso 500.000 euro per la facciata e il condomino possiede il 10% in millesimi, la sua quota è 50.000 euro — interamente entro il limite.
Esempio pratico di calcolo della detrazione
Un condomino con abitazione principale detrae la propria quota (10% dei millesimi) di una ristrutturazione condominiale da 200.000 euro. La sua quota è 20.000 euro. Con aliquota al 50% la detrazione è 10.000 euro, ripartita in 10 rate annuali da 1.000 euro da indicare nel 730 per i prossimi 10 anni. Se invece l’immobile fosse una seconda casa, l’aliquota sarebbe 36% e la detrazione annua scenderebbe a 720 euro.
Novità 2026: limite detrazioni per redditi sopra 75.000 euro
La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto un plafond complessivo alle detrazioni IRPEF per i redditi elevati. Per redditi tra 75.000 e 100.000 euro il tetto complessivo detraibile è di 14.000 euro; oltre 100.000 euro scende a 8.000 euro. Le spese sanitarie sono escluse da questo limite, ma le spese condominiali rientrano nel computo. Chi ha redditi elevati deve quindi pianificare con attenzione quali detrazioni utilizzare — il CAF può calcolare il limite applicabile alla propria situazione. Per i dettagli consulta la guida al quoziente familiare e limite detrazioni 2026.
Come si trovano le spese condominiali nel 730 precompilato
L’Agenzia delle Entrate riceve i dati delle spese condominiali direttamente dall’amministratore di condominio, che ha l’obbligo di comunicarli entro il 28 febbraio di ogni anno per le spese dell’anno precedente. Questo significa che nel 730 precompilato 2026 dovrebbero già comparire le quote versate nel 2025. La procedura di trasmissione è disciplinata dal D.M. 01/12/2016 e dalle specifiche tecniche dell’Agenzia delle Entrate.
Se i dati non compaiono nel precompilato o risultano errati, occorre: verificare che l’amministratore abbia trasmesso correttamente i dati; richiedere all’amministratore il prospetto delle quote versate; inserire o correggere manualmente i dati nel 730 modificato. La mancata trasmissione da parte dell’amministratore non fa perdere il diritto alla detrazione, ma richiede di inserire i dati manualmente e conservare la documentazione.
Documenti necessari per le spese condominiali nel 730 2026
Anche se i dati compaiono nel precompilato è sempre opportuno conservare la documentazione originale per almeno 5 anni. I documenti da tenere sono la ricevuta di versamento della quota condominiale all’amministratore, il verbale assembleare che ha approvato i lavori, il prospetto delle quote ripartite dall’amministratore con indicazione della tipologia di lavoro e della percentuale applicabile, la fattura della ditta esecutrice intestata al condominio e la dichiarazione dell’amministratore relativa alla data e modalità di pagamento (necessaria per accertare che il pagamento sia avvenuto con bonifico “parlante”).
Il bonifico parlante: cos’è e quando serve
Per le spese di ristrutturazione e risparmio energetico su parti comuni, il pagamento deve essere effettuato dal condominio tramite bonifico “parlante” — un bonifico con causale specifica che riporta il codice fiscale del condominio e il riferimento normativo della detrazione (art. 16-bis TUIR). Il bonifico parlante è condizione necessaria per la detrazione: se il condominio ha pagato in altro modo, la detrazione non spetta. L’amministratore deve attestare per iscritto che il pagamento è avvenuto correttamente.
Spese condominiali 730 2026: cosa non è detraibile
Alcune voci spesso confuse con spese detraibili non danno invece diritto ad alcuna detrazione. Non sono detraibili le spese di manutenzione ordinaria (pulizie, piccoli interventi di riparazione, consumi di energia delle parti comuni); gli oneri condominiali mensili non riferiti a lavori straordinari; le spese per l’acquisto di immobili in condominio; le rate di un mutuo condominiale relative agli interessi (che seguono regole proprie); e gli importi versati al fondo di riserva del condominio finché non vengono effettivamente utilizzati per lavori detraibili.
CAF Informa: verifica le detrazioni condominiali con noi
Il doppio binario delle aliquote 2025, i nuovi limiti per i redditi elevati e la trasmissione dati dell’amministratore rendono le spese condominiali una delle voci più complesse del 730/2026. Il CAF verifica che i dati nel precompilato siano corretti, calcola la detrazione spettante in base al tipo di immobile e al reddito, e controlla che i documenti siano in regola. Consulta anche le guide al bonus ristrutturazioni 730 2026, al superbonus 2026 rate residue e alle spese mediche detraibili 730 2026. Trova uno sportello CAF UCI vicino a te.
FAQ — spese condominiali 730 2026
Domande frequenti su detrazioni, documenti e casi particolari
Qual e’ la percentuale di detrazione per le spese condominiali nel 730 2026?
Dipende dal tipo di immobile. Per l’abitazione principale la detrazione e’ al 50% con limite di spesa di 96.000 euro per unita’ immobiliare. Per le seconde case e gli altri immobili la detrazione e’ al 36% con lo stesso limite. Le aliquote si applicano alla quota di spesa proporzionale ai millesimi del singolo condomino.
Le spese condominiali compaiono automaticamente nel 730 precompilato?
Si’, se l’amministratore ha trasmesso correttamente i dati all’Agenzia delle Entrate entro il 28 febbraio. Se i dati mancano o sono errati occorre inserirli o correggerli manualmente nel 730 modificato, conservando tutta la documentazione originale. La mancata trasmissione dell’amministratore non fa perdere il diritto alla detrazione.
Cosa e’ il bonifico parlante e perche’ e’ obbligatorio?
E’ un bonifico bancario o postale con causale specifica che riporta il codice fiscale del condominio e il riferimento all’art. 16-bis TUIR. E’ obbligatorio per i lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico: se il condominio ha pagato la ditta in altro modo, la detrazione non spetta. L’amministratore deve attestare per iscritto la modalita’ di pagamento.
Ho versato al fondo di riserva del condominio: posso detrarre nel 730 2026?
No. I versamenti al fondo di riserva non sono detraibili finche’ non vengono effettivamente utilizzati per lavori agevolabili. La detrazione spetta solo nell’anno in cui il condominio ha effettivamente pagato la ditta esecutrice, non nell’anno in cui il singolo condomino ha versato la quota.
Ho un reddito superiore a 75.000 euro: le spese condominiali rientrano nel limite detrazioni?
Si’. Per redditi tra 75.000 e 100.000 euro il tetto complessivo alle detrazioni e’ di 14.000 euro; oltre 100.000 euro scende a 8.000 euro. Le spese condominiali rientrano in questo plafond (a differenza delle spese sanitarie che ne sono escluse). Il CAF puo’ calcolare il limite applicabile alla tua situazione specifica.
Lavori iniziati nel 2024 e finiti nel 2025: come si gestiscono nel 730?
La detrazione segue il principio di cassa: si detrae nell’anno in cui e’ stato effettuato il pagamento. Se il condominio ha pagato rate sia nel 2024 che nel 2025, nel 730/2026 si indica solo la quota relativa ai pagamenti del 2025 — applicando le aliquote vigenti nel 2025 (50% prima casa, 36% altri immobili). Le rate per pagamenti 2024 vanno nel 730/2025.